opebet体育大数据

潘石屹为什么现在卖掉SOHO

40亿美元现金+47亿美元债务

他同时表示,今年以来,受工作压力传导不够、重污染天气应对不得力等因素影响,部分地区空气质量出现波动。如地处“2+26”城市和长三角交汇带的苏皖鲁豫交界地区,湖南等地PM2.5浓度出现不同程度的上升。

SOHO为什么现在卖?

在纷繁复杂的商业世界中,我们如何抽离出一个视角客观看待真实世界?如果把围绕在SOHO中国私有化事件上的各种猜想剥离开来,事情也许可以这么简单。

一起作业网成立后用户增长迅速,官网显示成立一年一起作业网注册用户数已经突破100万,2014年注册学生数已经超过1000万。截至2020年9月30日,一起教育已经累计服务90万教师用户、5430万学生和4520万家长,在校生MAU超过2000万。

不过与新东方集团和另一个新东方血统的明星教育公司跟谁学相比,一起教育创立之初并没有投身教培这条K12教育的黄金大道,而是选择了K12教育平台这条早年间相对小众的赛道。

自此,甘肃75个贫困县已全部摘帽,

站在卖家视角,撇去老潘夫妇的名人效应之后,SOHO中国最有价值的是旗下所剩的几栋写字楼。

招股书显示,一起教育从天使轮之后,一共完成6轮股权融资,融资总额超过5亿美金。不论是天使投资人徐小平和王强,还是后面进来的顺为、H Capital、淡马锡、中信资本,老股东过去几年多次加持。

如上图所示,过去三年,课后辅导逐渐成为一起教育的收入重心,从2018年的9400万元增长至2019年的3.6亿元,并在今年前九个月达到7.5亿元,过去三年的增速都在200%以上。

一起教育已经成立9年,过去三年的亏损率依然超过160%,这个成绩在教育行业难称亮眼。但这并没有阻挡它对资本的吸引力,徐小平、顺为资本、H Capital、中信资本等机构一路加注,并在今年疫情催生的在线教育风口上,收获中概股教育公司最大规模IPO。

顺为资本下注最多,一直跟投到E轮。投中网根据招股书统计,顺为资本在一起教育这个案子上前后下注4400万美金,按照首日收盘价计算,投资回报达3.4亿美金。其最早在A轮和B轮的投资,溢价倍数都在25倍左右。

早在这之前,黑石就以47亿英镑(约合430亿人民币)的价格从高盛手中收购英国最大学生公寓运营商IQ公司,430亿的收购金额比私有化SOHO中国这笔要多出近150亿人民币。

刘友宾说,下一步,生态环境部将继续指导各地精准治污、科学治污、依法治污,确保蓝天保卫战各项目标圆满完成。一是实施“预警、约谈、问责”的工作机制,对空气质量明显恶化、约束性指标完成进度严重滞后的地区开展专项督察。二是加强对非重点区域城市指导帮扶,对跨地区污染问题,加强区域联防联控。三是加强重污染天气应对,指导各地实施绩效分级、差异化管控,有效减轻重污染天气影响。

路透社今天爆出消息后,SOHO中国股价应声大涨37.58%,创下了21个月来的新高。对于卖家老潘而言,这不是个坏消息。

去年10月底,香港万得通讯社曾曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。财新新闻随后曝出第一笔交易正在进行中,买家是黑石和新加坡政府投资公司 (GIC)组成的买方团,出售的资产是光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及上海SOHO复兴广场三个项目。

路透社援引知情人士透露,黑石集团于今年二月初与SOHO中国进行了独家谈判。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元(合0.77美元),这一价格较SOHO中国1月份3.03港元的均价溢价近100%。

但教育平台货币化能力不足的问题也一直存在,早年一起教育主要依靠投资机构输血。2016年9月一起教育上线一起学网校,开始进军互联网教培,从校内教辅开始延伸向课后辅导领域。

一起教育:幸运转型踩中风口

徐小平的家族基金Long Great Capital则持有一起教育5.8%的股权,上市后价值约1亿美金,其中一半来自天使投资,回报约为50-100倍,一半来自B轮跟投,回报在25倍左右。

投资机构,押对人了?

助你一起“涨知识”!

近年来偏爱核心增益型资产

对此,某业内资深人士告诉PropTech研习社,黑石集团在亚太区房地产领域的弹药充足,因为募集到的资金总归要投出去,所以找到品质好的物业就出手了。(传送门:《资管规模首次突破500000000000美元,黑石靠什么给LP赚钱?》)  

事实上,对于顺为和徐小平来说,一起教育这个项目,有着比投资回报数字更长远的意义。

徐小平说,雷军非常喜欢刘畅,觉得他几乎是一个完美的创始人,而顺为的投资对一起作业意义重大,使它走出了徐小平、王强个人反复投资的循环。

此外值得注意的是,这个项目徐小平是以自己的家族基金投资。在成立真格之前,徐小平就已经是小有名气的天使投资人,他也曾在公开场合说过,一些真格投不了的项目,如果自己看好,可以用自己的基金去投。而一起教育IPO成功,也为徐小平证明了当年立下的Flag。

王强和徐小平是一起教育的天使投资人,根据此前报道,真格基金也参与了一起教育B轮融资。不过在招股书中,王强和真格的信息并未披露。根据招股书,一个香港地产商人名下的投资公司目前持有总计6.4%的B、B+系列优先股,真格、王强均不在持股5%以上的股东行列。

SOHO中国8栋物业的位置都不差,大部分都属于核心型资产(core assets),也有核心增益型资产(core +)。对于黑石来说,总归是可以保值增值,也能赚取一个稳定的租金回报率。

那么,黑石为何要收购SOHO中国?潘石屹为何急于出手?

时隔四个月,真正买家终于浮出水面。此外,消息面也从SOHO中国出售资产转变为出售整个公司。

彼时,SOHO中国方面表示不予置评,但也表示,集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。

站在买家视角,出手40亿美元私有化SOHO中国,对于黑石来说不过是今年第二大的一笔交易。(传送门:《外资PE抄底北上广深:90天花300亿买了8起商办写字楼》)

而近期,外媒报道黑石集团最新投资策略为“在全球范围内购买资产,并根据需要修复资产,收取租金或最终出售房产”。此外,黑石已经从核心增益型(Core +)投资者那里募集了294亿美元资金。

如果该笔交易顺利达成,这也将成为黑石集团迄今为止在中国市场上最大的一笔押注。那么最值得关注的其实是黑石这笔交易背后的投资逻辑,黑石为什么要现在出手?

黑石于2018年成功募集第二只亚洲机会型房地产基金(BREP Asia II),募资总额高达 71亿美元

财报显示,2018年,SOHO中国的营业收入为20.89亿元,净利润为19.25亿元。纵向对比,2018年净利润还不足2012年高峰期的五分之一。2019年上半年,SOHO中国实现营业收入10.66亿元,较去年同期增长约5.56%。但净利润只有5.67亿元,远低于去年同期的11.11亿元。

一起教育创始人兼现任CEO刘畅2002年进入新东方学习托福英语,结业后破破格提拔进入新东方担任讲师,并成为新东方建校以来最年轻的分校校长。2010年刘畅成为新东方集团助理副总裁兼沈阳新东方学校校长,但不到一年就决定辞职创业。

目前,潘石屹和张欣夫妇一共持有SOHO中国63.93%的股份。路透社报道称潘石屹和张欣夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

“‘3+1’冲刺清零行动”“三大革命”和“六大行动”……

“但是黑石在投资领域就是风向标的作用,他们不太关注租金回报率,当下疫情过后,他们选择果断出手就是看好中国经济的中长期韧性。基于商业地产市场,尤其是北京上海写字楼市场的稳定,哪怕是租金的微微下降对于我们测算模型里面的最终退出的IRR或者投资回报率来说影响不大。” 上述资深人士称。

起底交易逻辑:黑石40亿美元火速出手

40亿美元现金+47亿美元债务,也就是说总额为87亿美元,与去年传闻的80亿美元收楼消息,没有太大出入。(传送门:《外资「跑步」抄底中国:黑石欲接盘SOHO,潘石屹早有布局?》)

上述这位资深人士表示,首先黑石的募资能力很强,资金成本比国内低很多。至于黑石未来出售时的估值溢价,这得看黑石的退出时点,如果看3-5年后,物业的涨幅肯定还是有的。眼下唯独黑石接手后的租金能否上涨是未知数,现在来看未来1-2年租金上涨的可能性较低。

从不动产的投资策略来看,黑石房地产业务主要分为三种策略:机会型(Opportunistic)、核心增益型(Core +)和不动产债权型(Delt)。

形成对比的是教育平台收入不断降低。根据招股书,其他教育服务包括一起学习网的服务收费和会员订阅等,2018下半年开始一起教育停止了部分产品的收费,这块收入的占比也逐渐降低,三年时间从占比70%下降至目前不足10%。

最终拿下4亿多美金的回报,也是在小米生态链外,顺为给顺为的一次正名。

那这笔交易划得来吗?

路透社援引知情人士透露,收购公司比单独收购其房地产项目要简单得多,这将为黑石完成交易提供更大的确定性。

因为一起教育则是顺为资本在小米生态之外,少有的非常笃定连续下注支持的成功案例。虽然最初的投资离不开雷军的穿针引线,但此后不断加注,最终IPO前以一个财务投资人的身份超配到20%的份额,甚至到了E轮还在跟投,一起教育可以说是顺为在小米生态链企业之外最冒险的一次尝试。

一起教育是徐小平“看人投资”的典型案例。此前在接受媒体采访时,徐小平曾经回忆,2012年前后,一起作业CEO刘畅到小米总部拜访小米CEO雷军,雷军随后就约徐小平见面,并问了一个问题:“徐老师,刘畅有什么缺点?”

一切的猜想都来自名人效应所引发的吃瓜心态。当我们补齐这个交易的买家视角,你会发现这不过是一笔精明的买卖。

在生态环境部当天举行的新闻发布会上,生态环境部新闻发言人刘友宾介绍了这一情况。

甘肃特色的“扶贫词典”,

但即使上市成功,一起教育的前景还有诸多不确定性,根据招股书,2018年、2019年一起教育的亏损率都超过200%,2020年前9月亏损率有所下降,但依然超过120%,对于变现能力较强的教培公司来说,这个数据并不乐观。

刘友宾表示,重点地区的大气污染治理取得明显成效。生态环境部最新数据显示,今年11月,京津冀及周边地区“2+26”城市平均优良天数比例为63%,同比上升18.6个百分点;PM2.5浓度为63微克/立方米,同比下降25.9%。

他说,除重点地区外,其他地区大气环境质量也取得明显改善。2019年1至11月,261个PM2.5未达标地级及以上城市PM2.5平均浓度为38微克/立方米,比2015年同期下降22.4%,超过“十三五”约束性指标进度要求。其中,华中地区、西南地区分别下降22%、13%;云南、贵州、广东、浙江、黑龙江、内蒙古等十几个省份PM2.5平均浓度由不达标转为达标。

“黑石这次果敢出手,也是纵观全球,放眼亚洲市场后,觉得还是中国的防疫做的最好,就把钱砸向中国了吧。全球经济增长放缓的大环境下,中国核心城市的房地产也成为了外资的避风港。”

对于一起教育来说,幸运的是在转型互联网教培的重要时期遇到新冠疫情,今年上半年国内K12课外辅导的需求大幅提升,再加上宽松货币政策带来的资本市场利好,让一起教育得以在双重利好下抓住机遇快速上市。

正式退出贫困县序列。

相比最近上市的快手、完美日记,一起教育称不上是一记教科书般的“本垒打”。但对顺为资本和徐小平来说,这个案例赋予的意义,除了可观的纸面回报,还有更深层次的意义。

小陇整理了以下这些具有

然而,外商眼中的这个“香饽饽”的近况不容乐观。

事实上,这也与教育部门对入校APP的政策收紧有关。一位熟悉教育行业的从业者告诉投中网,一起学习网最初的核心竞争力是平台积累的大量学生作业数据,并基于数据洞察孩子教育的薄弱环节,但随着教育部收紧教育App入校规则,一起作业的商业模式也受到影响,这也成为一起教育不赚钱的原因。

一起教育的前身是K12在线作业平台一起作业网。从诞生之日起,一起教育就被打上了新东方的标签。

上述资深人士表示,这笔投资单纯从物业增值角度未必是一项好的投资,但是从黑石投资资产组合的保值策略,以及对冲其他非核心区域高风险的物业投资来说,还是一个不错的选择。

2011年,刘畅创办一起作业网,同为新东方和真格基金联合创始人的王强和徐小平以个人名义给了一起作业启动公司的天使投资,甚至徐小平在2012年时为雷军和刘畅牵针引线,促成了顺为资本的投资入股。

针对上述情况,生态环境部及时组织召开空气质量预警和区域大气污染联防联控座谈会、按季度开展空气质量预警、对污染反弹严重的地区采取约谈等措施。目前,部分地区出现的污染反弹势头得到了有效遏制。

这具体是一笔怎样的交易?

人人都知道顺为的“小米红利”到了末端,人人都在看顺为的下一步。为了寻找差异化优势,过去几年,顺为也曾发力投资出海,但在国际形势变化之下也没能继续延伸出去。而此时一起教育的IPO,来的正是时候。

所以,对于这笔交易,大部分网友都觉得潘石屹很值,SOHO中国可以全身而退。

只因中国防疫做得好?

尽管还有还有一些不稳定的因素,但一起教育IPO成功,不论是多年来主张投人哲学的徐小平,还是重金押注的顺为资本,都可以松口气了。

黑石集团最新发布的财报显示,截至2019年底,黑石集团管理资产规模已达5711亿美元,涉及私募股权、房地产、对冲基金和信贷。其中,房地产基金的资产规模约1632亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

如果算上黑石还需要承担的47亿美元债务,这笔交易的总收购价格约为87亿美元,平摊下来,每栋物业的收购价也超过70亿人民币。

SOHO中国急于出手的资产,为何到了黑石这里就成为了避风港?

而对于顺为来说,这个项目也有着重要意义。顺为过去几年投资业绩不俗,但其成功一直离不开小米的标签,翻看顺为的投资履历可以发现,取得较高回报的案子很多是小米生态链企业或者小米系、金山系的公司。

此外,黑石集团还将接手SOHO中国的债务。SOHO中国2019年中报显示,截至2019年6月底,SOHO中国的债务为人民币326.8亿元(约合47亿美元)。

SOHO中国卖价总额未变

Back To Top